La legge finanziaria 2024 (art. 1, comma 64, legge 30/12/2023, n. 213) ha introdotto, a partire dal 1° gennaio 2024, una nuova tipologia di plusvalenza derivante da cessione immobiliare rilevante ai fini della determinazione dei redditi soggetti a IRPEF.

Ricordo, infatti, che fino ad oggi, in materia di cessioni immobiliari, era soggetta a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione a titolo oneroso di immobili acquistati da meno di cinque anni eseguita ad un prezzo maggiore di quello di acquisto, ad eccezione dei casi in cui l’immobile fosse pervenuto per successione ovvero, pur trattandosi di un acquisto infra quinquiennale, l’immobile fosse stato adibito – per più della metà del tempo tra l’acquisto e la rivendita – ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Con la nuova normativa, il legislatore ha previsto anche la tassazione della plusvalenza realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di immobili in cui siano stati eseguiti interventi che abbiano fruito delle agevolazioni di cui all’art. 119 del D.L. 19/05/2020 n. 34 convertito con legge 17/07/2020 n. 77 ossia che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Super-Bonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche.

In particolare, quindi, vengono tassate le plusvalenze realizzate a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili che abbiano fruito del Super-Bonus poste in essere nei dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del Super-Bonus; non ha, quindi, alcun rilievo la data di acquisto dell’immobile ma va presa in considerazione la data di conclusione dell’intervento agevolato.

E’ bene segnalare che non viene richiesto come nell’art. 68, comma 1, del T.U.I.R. – relativo al calcolo della base imponibile per il calcolo della plusvalenza – che si sia fruito del Super-Bonus nella misura del 110% né che si sia fruito anche dell’opzione per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura di cui all’art. 121 del D.L. 19/05/2020 n. 34 convertito con legge 17/07/2020 n. 77.

Restano esclusi dall’ambito della norma e, quindi, non producono plusvalenza:

• le cessioni a titolo gratuito;
• le cessioni eseguite nei dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno usufruito del Super-Bonus;
• gli immobili acquistati per successione a causa di morte;
• gli immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo. Pertanto, se un soggetto vende un immobile sul quale nei dieci precedenti ha eseguito un intervento che ha fruito delle agevolazioni SuperBonus ma ha abitato in quell’immobile per la maggior parte del periodo, la sua cessione non genererà alcuna plusvalenza.

Rinviando, ai fini dei criteri di calcolo della base imponibile della plusvalenza (come determinato dal combinato disposto degli artt. 67 e 68 T.U.I.R.) al pregevole contributo del Collega Giovanni Rizzi, Le nuove plusvalenze IRPEF da “SuperBonus” (https://www.federnotizie.it/le-nuove-plusvalenze-irpef-da-superbonus/print/), è bene precisare che, anche in questo caso, la norma prevede la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito di cui all’art. 1, comma 496, legge 23/12/2005, n. 266; così dispone l’art. 1, comma 65, legge 30/12/2023, n. 213 che, attualmente, viene applicata nella misura del 26%.

Per potersi avvalere dell’imposta sostitutiva, il cedente deve farne espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione, richiesta che dovrà risultare espressamente, con apposita clausola, dall’atto notarile di cessione: trattandosi, infatti, di una “facoltà” concessa dalla legge al cedente, in deroga alla disciplina ordinaria di cui all’art. 67 del T.U.I.R., la volontà di derogare alla disciplina ordinaria dovrà risultare dall’atto di cessione.

In mancanza di una espressa manifestazione di volontà del cedente, tornerà, infatti, applicabile la disciplina ordinaria. Non è invece necessaria l’indicazione in atto della plusvalenza, essendo sufficiente la semplice richiesta: tuttavia, tale indicazione potrà essere opportuna ai fini della liquidazione della imposta dovuta.

A seguito della richiesta del cedente il Notaio provvede:

1. all’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza dichiarata dal cedente medesimo;
2. al versamento di detta imposta sostitutiva ricevendo provvista dal cedente;
3. a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla cessione.