Comprare casa in corso di costruzione: il modello standard di polizza fideiussoria e la tutela dell’acquirente

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria per gli acquirenti di immobili in corso di costruzione, offre lo spunto per un approfondimento su un tema molto delicato, soprattutto nel periodo che stiamo attraversando.

Mi riferisco all’acquisto di immobili in corso di costruzione: quante persone vorrebbero acquistare un immobile nuovo, “chiavi in mano” (evitando tutto l’iter di una ristrutturazione) ma, spesso, per timore che il costruttore non sia “affidabile”, rinunciano al proprio sogno?

Il legislatore, riconoscendo l’esigenza di sicurezza per coloro che acquistano da impresa, ha regolato la materia con il D.Lgs. 122/2005 (c.d. TAIC: Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire) che offre una tutela particolare alle persone fisiche che acquistano da costruttori (cioè da imprenditori) immobili in corso di costruzione (cioè immobili per cui sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità: art. 1 TAIC).

La normativa – estremamente dettagliata – ha come obiettivo quello di “proteggere” gli acquirenti di tali immobili dal rischio di insolvenza (la norma parla, infatti, di “situazione di crisi”) dell’impresa costruttrice che comporterebbe la perdita per l’acquirente non solo della propria futura casa ma anche, nella quasi totalità dei casi, delle somme versate al costruttore a titolo di acconto prezzo o caparra.

Proprio a tale ultimo fine, l’art. 2 del D.Lgs. 122/2005, prevede che al momento della conclusione del contratto preliminare di vendita (che dal 16 marzo 2019, a seguito di modifica normativa, deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata da Notaio il cui contenuto, peraltro, è determinato dall’art. 6 del TAIC) venga consegnata dal costruttore – a pena di nullità del contratto – una polizza fideiussoria che garantisca il futuro acquirente per tutte le somme versate e che saranno versate al costruttore stesso fino al momento che contratto definitivo di vendita.

Il legislatore, inoltre, si è occupato anche di definire nel dettaglio il soggetto che deve rilasciare la fideiussione, il contenuto e le modalità di escussione della stessa (art. 3 D.Lgs. 122/2005) introducendo nel 2019 anche la previsione dell’adozione di un Regolamento che definisse il modello standard di fideiussione da emanarsi con decreto del Ministero della Giustizia di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Sino a ieri, tuttavia, il modello ministeriale non era ancora stato emanato, con conseguente “disagio” per gli operatori del settore (costruttori, compagnie assicurative e…Notai) in merito alla completezza e regolarità delle fideiussioni rilasciate.

Ma con il Decreto 6 giugno 2022 n. 125, pubblicato nella G.U. del 24 agosto 2022 n. 197 (https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2022-08-24&atto.codiceRedazionale=22G00134&elenco30giorni=false), è stato (finalmente) emanato il modello standard di polizza fideiussoria (di cui fa parte integrante anche una scheda tecnica) applicabile a tutte le fideiussioni stipulate a partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

La fideiussione (o polizza fideiussoria) deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso nonchè di quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere (senza alcuna franchigia).

In tal modo, quindi, possiamo definire compiuta la tutela dell’acquirente degli immobili in corso di costruzione predisposta dal legislatore per l’iter contrattuale che inizia (formalmente) con il contratto preliminare e termina con il contratto definitivo di vendita (iter sicuramente maggiormente “rischioso” per l’acquirente in relazione alla situazione economico-finanziaria del costruttore).

Ma non va taciuto che lo stesso legislatore prevede, tra le altre, anche una tutela per il momento successivo all’acquisto, prevedendo l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente – a pena di nullità – una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (compresi i danni a terzi) derivanti da rovina parziale o totale dell’immobile o da gravi difetti di costruzione.

Da questa breve disamina, quindi, è possibile constatare come oggi, pur trovandoci in un periodo estremamente difficile per la nostra società, sia sicuramente più sicuro l’acquisto di un immobile “nuovo”, fermo restando che è sempre consigliabile, prima di procedere alla sottoscrizione di proposte contrattuali, rivolgersi ad un professionista di fiducia al fine di valutare, caso per caso, la soluzione più idonea.

Elisa Gentilucci

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